Школа управления жильем

ПУТЕМ ПРОБ И ОШИБОК

В 2005 году товарищество собственников жилья (ТСЖ) «Фантазия», расположенное по адресу ул. Перерва, д. 41-1 заняло первое место в районном, окружном и городском этапах конкурса «Улучшаем свое жилище» в номинации «Лучший проект ТСЖ по эффективному управлению и содержанию кондоминиума». ТСЖ «Фестиваль» (ул. Перерва, д. 39) - третье место в районном этапе того же конкурса (номинация «Лучший реализованный проект инициативы объединения жителей»). Летом прошлого года председатель ТСЖ «Фантазия» В.К. Дорошин выступал по радио «Маяк» в специальной программе, посвященной жилищной реформе. С тех пор посмотреть на успехи этих объединений приезжают многие инициативные москвичи. Цель – перенять неоценимый опыт домоуправления. Звонят председатели других ТСЖ – расспросить, проконсультироваться и выяснить что-либо. Дело ведь новое, трудное. В ТСЖ «Фантазия» и «Фестиваль» всем помогают, всех инструктируют, ободряют: «Получилось у нас, значит, может получиться и у вас».
А более 6 лет назад все начиналось так же, как и в других домах-новостройках. Квартиры в монолитах по адресам Перерва, д. 39 и д. 41 были раскуплены еще на этапе строительства. Когда наступила пора заселения, счастливые новоселы принялись за ремонт - жилье сдавалось без отделки.
В домах по этим адресам, как во многих других новостройках, планировалось создание товариществ собственников жилья. Районная управа предложила жителям управляющую компанию, которая брала на себя всю ответственность по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимости.
Однако, отремонтировав собственные квартиры, жители захотели создать более комфортные условия в подъездах, на лестничных площадках, прилегающей к домам территории. К тому времени, как полагается по Уставу ТСЖ, на общем собрании жителей были избраны правления и председатели правлений товариществ. В доме 39 – председателем стала Ольга Артуровна Майкова, в доме 41 – Вячеслав Константинович Дорошин.
«Мы мечтали, чтобы в доме появились вежливые и бдительные дежурные. Захотели украсить первый этаж, чтобы, входя в подъезд, каждый радовался и ощущал уют. Во время массовых ремонтов канализация, мусоропровод оказались в ненадлежащем состоянии», - говорит О.А. Майкова. В.К. Дорошин добавляет: «Строились и сдавались наши дома после дефолта, поэтому отделка коридоров, этажей осуществлялась самыми дешевыми материалами, которые быстро утратили первоначальный вид».
Постепенно стало ясно, что никакая управляющая компания не сможет угадать и осуществить всех нужд жильцов. Никто так хорошо не знает, что необходимо ремонтировать в первую очередь, а что может подождать, что соорудить во дворе – детскую или спортивную площадки. Первыми на общем собрании решение приняли жильцы дома № 41- стоит попробовать перейти на самоуправление. Позднее к такому же выводу пришли жители дома № 39. Насколько это сложно и ответственно понимали все, но наибольшая доля забот ложилась на правления.
Самым важным фактором ожидаемого успеха ведения дел была инициатива жильцов, готовых взяться за новое тяжелое дело, не будучи в нем специалистами. «На первых порах, когда вопросов было очень много, помогали специалисты по ЖКХ управы района Марьино,- говорит О.А. Майкова, - без их советов нам бы трудно пришлось».
Председателю ТСЖ «Фантазия» Вячеславу Константиновичу Дорошину удалось не только провести сложные реформы, но и стать одним из лучших управленцев ТСЖ (о чем дополнительно свидетельствуют итоги городского конкурса). В «Фестивале» переход на самоуправление происходил сложнее. Часть жильцов, создавших инициативную группу, отказалась от реформирования. Слово О.А. Майковой: «Сложно поверить, что твоя соседка сможет лучше управлять жильем, чем специализирующаяся на этом компания, доверить свой дом непрофессионалам. Людям необходимо было время на раздумья. Противниками самоуправления чаще становились представители старшего поколения, которые ассоциировали управляющую компанию с ЖЭКом, ДЕЗом – как же без этих структур обходиться?». Конфликт удалось разрешить только после того, как часть членов инициативной группы была введена в правление ТСЖ. Сейчас трое из пяти членов правления – представители бывшей инициативной группы.
Время все расставило на свои места и показало, что эксперимент оказался очень удачным. За три года самоуправления каждый из домов буквально преобразился: сделаны ремонты первых этажей, заменены двери. Обстановка в холлах стала уютной и по-настоящему домашней. В интерьерах появились картины, необходимая мебель. Организованы дежурства консьержей, которые имеют возможность вести видеонаблюдение за входящими в подъезд. Консьержи выдают почту жильцам, несколько раз в день убирают холл. Правления домов нанимают рабочих комплексной уборки, которые следят за порядком на всех этажах и прилегающей территории. Приобретены газонокосилки, снегоуборочная машина. Совместными усилиями оба дома оборудовали детскую площадку во дворе. В плане – создание спортивной площадки для подростков и взрослых, полное озеленение прилегающей территории, установка фонарей вокруг детского городка, замена противопожарного оборудования подъездов.
Это внешние улучшения. Многое изменилось и в организации процесса управления жильем. В каждом из ТСЖ работают бухгалтеры, начисляющие квартплату (для них приобретена необходимая оргтехника), поэтому выяснить все вопросы об оплате жилья можно, не выходя из дома. Бухгалтеры берут на себя обязанности по оформлению дотаций, субсидий (все льготные категории, малообеспеченные жильцы, многодетные семьи имеют полагающиеся законами скидки при оплате услуг ЖКХ).
Правления и председатели ТСЖ по своему усмотрению заключают договора с подрядными организациями, предоставляющими коммунальные услуги. «Там, где нет естественных монополий на услуги, есть конкуренция между подрядчиками - цены более доступные. Однако с годами стало ясно, что гораздо важнее не стоимость, а качество предоставляемых услуг и ответственность за их исполнение»,- говорит О.А. Майкова Один из самых важных результатов, по словам В.К. Дорошина, в том, что квартплата в самоуправляемых ТСЖ не намного превышает квартплату в домах, обслуживаемых ДЕЗами.
За годы совместной жизни и работы жильцы каждого из домов сблизились и гораздо лучше узнали друг друга. Все помогают правлению, если есть необходимость, идут к председателям за помощью в решении собственных конфликтных ситуаций. «На этапе ремонта очень часто приходилось сталкиваться с жалобами жильцов на соседей, производящих ремонт в те часы, когда спят дети. Всегда помогали и помогаем в таких ситуациях, беседуем, просим в период детского сна осуществлять бесшумные строительные работы. В очень хороших отношениях с участковым, он знает наших жильцов, и мы помогаем милиции в ее работе»,- говорит Дорошин В.К.
О.А. Майкова: «Когда мы планировали оформлять в собственность землю, на которой построен дом, то консультировались с нашими соседями-юристами, после чего приняли сбалансированное решение. В нашем доме - как в большой семье. Существует даже собственный небольшой Совет ветеранов. Его организовала Роза Андреевна Лавренцова. Если раньше не многие пенсионеры знали друг друга, то сейчас сдружились, ходят в гости друг к другу, поддерживают связь с районным Советом ветеранов, вместе посещают театры».
В.К. Дорошин: «Думаю, что не все жильцы многоквартирных домов готовы решиться на самоуправление. Необходимо наличие среди них инициативных и заинтересованных граждан. Исходя из собственного опыта, считаю, что возможны три формы управления жилищным фондом в ТСЖ:
- ТСЖ, управляющиеся коммерческими компаниями (там, где не проявилась инициатива граждан);
- правление ТСЖ нанимает компанию, занимающуюся предоставлением комплекса всех услуг;
- ТСЖ, находящиеся на самоуправлении и нанимающие различные подрядные организации, предоставляющие отдельные услуги, – таким образом можно добиться значительной экономии, но трудозатраты у инициативных жителей - самые значительные».
Жилищная реформа в Москве идет полным ходом. Недавно назначена новая дата начала коренного реформирования ЖКХ – 1 января 2007 года (ранее планировалось, что февраль 2006 года должен будет стать последним месяцем существования ДЕЗов столицы). Согласно новому Жилищному кодексу, вместо ДЕЗов на рынке коммунальных услуг появятся частные управляющие компании. Собственники жилья в многоквартирных домах должны будут объединиться и самостоятельно найти замену ДЕЗам. При отсутствии инициативных жителей, управляющую компанию подберут городские власти по результатам открытого конкурса.
Марьинцам в этом плане повезло, так как есть у кого поучиться и перенять положительный опыт управления собственным жилищем.
Ольга Журавлева


Все материалы, размещенные на сайте газеты «Марьинский вестник», защищены Законом об авторских правах. Любое использование материалов без согласия редакции запрещено.
По вопросам использования материалов сайта обращаться в Издательский Дом «Марьинский вестник» по телефону: 658-63-89.

Авторские права на видеосюжеты принадлежат Издательскому Дому «Марьинский вестник».
По вопросам приобретения видеороликов обращаться в редакцию газеты «Марьинский вестник» по телефону: 658-63-89.